Syarat dan Tips yang yang perlu anda tahu sebelkum membeli rumah idaman anda. Bagi ramai orang Rumah adalah salah satu asas yang paling penting dalam kehidupan keluarga dan juga boleh dikatakan lengkap. Namun, adalah penting untuk anda yang telah bercadang untuk membeli rumah dan perlu tahu syarat dan juga tip yang perlu sebelum membuat keputusan untuk membeli sebuah rumah untuk diri anda mahupun keluarga anda.
Berikut adalah syarat penting yang anda perlu ketahui jika sekiranya ada keinginan untuk membeli rumah impian anda :
Semak betul-betul butiran rumah yang nak dibeli. Paling penting, semak alamat dan harga rumah yang ditawarkan dan pastikan ianya betul. Kalau salah alamat atau pun harga akan menyebabkan proses permohonan pinjaman atau guaman sangkut dan lambat.
Lagi payah,, pembeli kena mohon balik pinjaman dan peguam kena buat balik perjanjian jual beli.
Semua perkara ini boleh menyebabkan kelewatan dan pemilik boleh kenakan penalty kepada pembeli.
Biasanya rumah akan dijual berdasarkan terma ‘as is where is basis’. Apa yang dilihat itulah rumah yang akan pembeli dapat.
Terma ‘as is where is basis’ ni akan melindungi pembeli daripada sebarang perbezaan keadaan rumah setelah terima kunci nanti.
Tapi tentulah, perbezaan tersebut mestilah perbezaan ketara. Contohnya kalau rumah tersebut berkeadaan baik semasa booking, tapi ada kebocoran setelah terima kunci, pembeli boleh tuntut dengan pemilik untuk pembaikan.
Perbezaan kecil pula tak termasuk dalam terma ni. Dalam perjanjian jual beli akan sebut “Fair wear and tear excepted”. Contohnya jika cat rumah tu sedikit pudar setelah selesai jualan.
Yang ni pembeli tak boleh lah tuntut kerana ianya munasabah disebabkan tempoh jual beli tu memakan masa berbulan-bulan.
Tapi perlu ditekankan, jika dapati tiada terma ‘as is where is basis’ ni dalam booking form / offer to purchase tu, sila minta untuk ejen hartanah masukkan.
Jika pemilik menjual rumah berserta dengan perabot pula, senaraikan barangan tersebut dan dapatkan persetujuan pemilik. Pada masa yang sama, minta peguam untuk masukkan senarai perabot ni dalam terma perjanjian jual beli.
Kegagalan memasukkan senarai perabot dalam booking form dan juga perjanjian jual beli boleh menyebabkan berlakunya ketidaksefahaman kemudian hari.
Macam-macam drama boleh berlaku. Pemilik kata tak pernah berjanji nak bagi aircond. Pembeli pula kata pernah tapi pemilik tak ingat. Begitulah lebih kurang. Jika jelas dari awal, situasi macam ni boleh dielak.
Perjanjian jual beli lazimnya mesti ditandatangan dalam masa 14 hari berkerja daripada tarikh booking. Dalam masa 14 hari tu lah, pembeli mesti pastikan pinjaman dah lulus dan kemudian tandatangan perjanjian.
Dinasihatkan kalau rasa pinjaman tu tak boleh dapat keputusan dalam masa 14 hari, minta ejen untuk tukar ke 21 hari berkerja.
Ini penting untuk melindungi pembeli daripada duit booking tu hangus. Pemilik ada hak untuk batalkan perjanjian dan forfeit booking fee yang dibayar jika tempoh ini tak dipatuhi.
Ada juga situasi di mana pembeli dah buat permohonan pinjaman tapi besar kemungkinan tak boleh selesaikan juga dalam tempoh tersebut.
Sebelum cukup tempoh 14 atau 21 hari berkerja tu, cepat-cepatlah mohon daripada pemilik tambahan masa.
Nak mohon tambahan masa ni elok dibuat dengan menandatangan booking form / offer to purchase yang baru atau melalui surat rasmi yang ditujukan kepada pemilik rumah.
Apa akan jadi kalau loan tak lulus? Adakah pembeli akan dapat semula duit booking atau sebaliknya?
Majoriti ejen hartanah boleh meletakkan terma di mana duit booking tu dipulangkan jika pinjaman tak lulus. Biasanya setelah dua kali permohonan di bank yang berbeza, ditolak.
Jika permohonan ditolak, pembeli mesti dapatkan rejection letter daripada bank. Rejection letter ni merupakan surat rasmi daripada bank yang mengatakan permohonan pinjaman tersebut tidak diterima.
Rejection letter ini lah yang akan menjadi bukti kepada pemilik untuk dapatkan kembali booking fee yang dah dibayar.
Tapi ingat, rejection letter ni mesti diberi dalam tempoh 14 atau 21 hari berkerja daripada tarikh booking form tu. Bagi selepas tarikh ni tiada guna juga. Pemilik dah ada hak untuk forfeit duit booking korang.
Lihat juga : cara mudah memohon pinjaman RHB Easy
Keduanya tentang terma bayaran. Macam mana bayaran rumah tu dijelaskan. Biasanya dalam standard booking form, termanya macam ni:
18% daripada harga rumah dibayar sebagai booking fee bila dah berkenan dengan rumah tu.
82% akan dibayar semasa tandatangan perjanjian jual beli. Jika pembeli bayar baki deposit melalui KWSP, tukar terma ni menjadi 6.82% akan dibayar setelah pengeluaran KWSP dibuat.
Baki 90% tu pula dibayar dalam tempoh 90 hari berkerja daripada tarikh perjanjian jual beli atau tarikh dapat kebenaran menjual daripada pihak berkuasa.
Nota: Tempoh Jual Beli
Rumah freehold / leasehold dengan geran master title: kena selesaikan dalam tempoh 90 hari berkerja bermula dari tarikh dapat kebenaran daripada pemaju.
Rumah freehold dengan geran individu / strata: 90 hari berkerja tu bermula dari tarikh perjanjian jual beli.
Rumah leasehold dengan geran individu: 90 hari berkerja bermula dari tarikh kebenaran diperoleh dari kerajaan negeri.
Jika jual beli tersebut tak dapat diselesaikan dalam 90 hari berkerja, pembeli biasanya akan diberi tambahan masa 30 hari. Untuk 30 hari ni, pemilik akan kenakan penalti kepada pembeli.
Kadar penalti ni kebiasaannya 8% dari harga rumah yang mana dikira berdasarkan hari kelewatan. Contoh kata pembeli lewat sehingga 25 hari dan harga rumah ialah RM300,000.
Cara kira penalti pula macam ni:
(25 hari / 365 hari setahun) x 8% x RM300,000 harga rumah = RM1,643. Wow banyak tu.
Apa jadi pula kalau pembeli tak boleh selesai jual beli setelah diberi masa tambahan? Pemilik ada hak untuk batalkan perjanjian jual beli dan forfeit duit deposit 10% pembeli.
Lagi sakit. Hati-hati.
Pembeli kena bersedia dari awal kerana ada satu tempoh yang mana pembeli dah mula bayar installment rumah tapi kunci belum diterima.
Ini kerana bank biasanya akan buat bayaran dua kali kepada pemilik:
Bayaran pertama bank pembeli akan jelaskan baki hutang dengan bank pemilik, jika pemilik masih mempunyai pinjaman. Masa ni pembeli dah mula bayar installment (partial). Kunci masih belum boleh diperoleh kerana bayaran masih belum penuh. Lihat poin seterusnya.
Bayaran kedua dibuat oleh bank pembeli kepada pemilik untuk bahagian keuntungan mereka. Ketika ini bayaran penuh dah dibuat & pembeli kemudian akan terima kunci.
Jarak daripada bayaran pertama & kedua tu boleh jadi sebulan ke dua bulan. Maksudnya ada tempoh di mana pembeli bayar installment rumah selama 2 bulan sebelum terima kunci.
Tempoh ni juga boleh jadi lama kalau ada masalah atau melibatkan pinjaman kerajaan.
Dalam kes begini, pembeli boleh menuntut balik booking fee yang dibayar. Pembeli juga ada hak untuk menuntut amaun ganti rugi daripada pemilik.
Ganti rugi ini bersamaan dengan jumlah booking fee yang sudah dibayar.
Jika pembatalan jual beli rumah dilakukan oleh pembeli pula, pemilik mempunyai hak untuk menuntut ganti rugi. Booking fee yang dibayar akan hangus.
Dalam booking form / offer to purchase ni tak sebut tentang kos belian rumah. Sebagai pembeli, anda kena lantik peguam untuk buat kerja-kerja pindah milik ni.
Caj peguam ni sekitar 3-5% daripada harga belian rumah (termasuk duti setem). Jadi bersiap sedia daripada awal.
Pernah berlaku pembeli tidak mahu menggunakan khidmat peguam. Semuanya mahu diuruskan sendiri. Dinasihatkan, tidak perlu sampai begitu.
Ini kerana kerja-kerja melibatkan guaman ini bukanlah kerja yang mudah. Banyak perkara perlu diuruskan dan ianya melibatkan banyak pihak dari pemaju, kepada pihak berkuasa, kemudian pembeli dan sebagainya, Kalau lambat, boleh jadi deposit hangus.
Jadi, adalah lebih elok hal-hal melibatkan guaman ini diserahkan sehaja kepada yang pakar.
Apa-apa pun, dalam beli rumah pastikan kalian faham segala terma yang terkandung dalam dokumen dan syarat beli rumah yang ditandatangan.
Semoga korang dapat manfaat dan menjadi pembeli yang lebih baik.
Berikut adalah syarat penting yang anda perlu ketahui jika sekiranya ada keinginan untuk membeli rumah impian anda :
#1 Semak Butiran Rumah
Semak betul-betul butiran rumah yang nak dibeli. Paling penting, semak alamat dan harga rumah yang ditawarkan dan pastikan ianya betul. Kalau salah alamat atau pun harga akan menyebabkan proses permohonan pinjaman atau guaman sangkut dan lambat.
Lagi payah,, pembeli kena mohon balik pinjaman dan peguam kena buat balik perjanjian jual beli.
Semua perkara ini boleh menyebabkan kelewatan dan pemilik boleh kenakan penalty kepada pembeli.
#2 Keadaan Rumah Semasa Belian Dibuat
Biasanya rumah akan dijual berdasarkan terma ‘as is where is basis’. Apa yang dilihat itulah rumah yang akan pembeli dapat.
Terma ‘as is where is basis’ ni akan melindungi pembeli daripada sebarang perbezaan keadaan rumah setelah terima kunci nanti.
Tapi tentulah, perbezaan tersebut mestilah perbezaan ketara. Contohnya kalau rumah tersebut berkeadaan baik semasa booking, tapi ada kebocoran setelah terima kunci, pembeli boleh tuntut dengan pemilik untuk pembaikan.
Perbezaan kecil pula tak termasuk dalam terma ni. Dalam perjanjian jual beli akan sebut “Fair wear and tear excepted”. Contohnya jika cat rumah tu sedikit pudar setelah selesai jualan.
Yang ni pembeli tak boleh lah tuntut kerana ianya munasabah disebabkan tempoh jual beli tu memakan masa berbulan-bulan.
Tapi perlu ditekankan, jika dapati tiada terma ‘as is where is basis’ ni dalam booking form / offer to purchase tu, sila minta untuk ejen hartanah masukkan.
Jika pemilik menjual rumah berserta dengan perabot pula, senaraikan barangan tersebut dan dapatkan persetujuan pemilik. Pada masa yang sama, minta peguam untuk masukkan senarai perabot ni dalam terma perjanjian jual beli.
Kegagalan memasukkan senarai perabot dalam booking form dan juga perjanjian jual beli boleh menyebabkan berlakunya ketidaksefahaman kemudian hari.
Macam-macam drama boleh berlaku. Pemilik kata tak pernah berjanji nak bagi aircond. Pembeli pula kata pernah tapi pemilik tak ingat. Begitulah lebih kurang. Jika jelas dari awal, situasi macam ni boleh dielak.
#3 Bila Kena Tandatangan Perjanjian Jual Beli Rumah
Perjanjian jual beli lazimnya mesti ditandatangan dalam masa 14 hari berkerja daripada tarikh booking. Dalam masa 14 hari tu lah, pembeli mesti pastikan pinjaman dah lulus dan kemudian tandatangan perjanjian.
Dinasihatkan kalau rasa pinjaman tu tak boleh dapat keputusan dalam masa 14 hari, minta ejen untuk tukar ke 21 hari berkerja.
Ini penting untuk melindungi pembeli daripada duit booking tu hangus. Pemilik ada hak untuk batalkan perjanjian dan forfeit booking fee yang dibayar jika tempoh ini tak dipatuhi.
Ada juga situasi di mana pembeli dah buat permohonan pinjaman tapi besar kemungkinan tak boleh selesaikan juga dalam tempoh tersebut.
Sebelum cukup tempoh 14 atau 21 hari berkerja tu, cepat-cepatlah mohon daripada pemilik tambahan masa.
Nak mohon tambahan masa ni elok dibuat dengan menandatangan booking form / offer to purchase yang baru atau melalui surat rasmi yang ditujukan kepada pemilik rumah.
#4 Apa Akan Jadi Kalau Pinjaman Tak Lulus
Apa akan jadi kalau loan tak lulus? Adakah pembeli akan dapat semula duit booking atau sebaliknya?
Majoriti ejen hartanah boleh meletakkan terma di mana duit booking tu dipulangkan jika pinjaman tak lulus. Biasanya setelah dua kali permohonan di bank yang berbeza, ditolak.
Jika permohonan ditolak, pembeli mesti dapatkan rejection letter daripada bank. Rejection letter ni merupakan surat rasmi daripada bank yang mengatakan permohonan pinjaman tersebut tidak diterima.
Rejection letter ini lah yang akan menjadi bukti kepada pemilik untuk dapatkan kembali booking fee yang dah dibayar.
Tapi ingat, rejection letter ni mesti diberi dalam tempoh 14 atau 21 hari berkerja daripada tarikh booking form tu. Bagi selepas tarikh ni tiada guna juga. Pemilik dah ada hak untuk forfeit duit booking korang.
Lihat juga : cara mudah memohon pinjaman RHB Easy
#5 Cara Bayaran
Keduanya tentang terma bayaran. Macam mana bayaran rumah tu dijelaskan. Biasanya dalam standard booking form, termanya macam ni:
18% daripada harga rumah dibayar sebagai booking fee bila dah berkenan dengan rumah tu.
82% akan dibayar semasa tandatangan perjanjian jual beli. Jika pembeli bayar baki deposit melalui KWSP, tukar terma ni menjadi 6.82% akan dibayar setelah pengeluaran KWSP dibuat.
Baki 90% tu pula dibayar dalam tempoh 90 hari berkerja daripada tarikh perjanjian jual beli atau tarikh dapat kebenaran menjual daripada pihak berkuasa.
Nota: Tempoh Jual Beli
Rumah freehold / leasehold dengan geran master title: kena selesaikan dalam tempoh 90 hari berkerja bermula dari tarikh dapat kebenaran daripada pemaju.
Rumah freehold dengan geran individu / strata: 90 hari berkerja tu bermula dari tarikh perjanjian jual beli.
Rumah leasehold dengan geran individu: 90 hari berkerja bermula dari tarikh kebenaran diperoleh dari kerajaan negeri.
Jika jual beli tersebut tak dapat diselesaikan dalam 90 hari berkerja, pembeli biasanya akan diberi tambahan masa 30 hari. Untuk 30 hari ni, pemilik akan kenakan penalti kepada pembeli.
Kadar penalti ni kebiasaannya 8% dari harga rumah yang mana dikira berdasarkan hari kelewatan. Contoh kata pembeli lewat sehingga 25 hari dan harga rumah ialah RM300,000.
Cara kira penalti pula macam ni:
(25 hari / 365 hari setahun) x 8% x RM300,000 harga rumah = RM1,643. Wow banyak tu.
Apa jadi pula kalau pembeli tak boleh selesai jual beli setelah diberi masa tambahan? Pemilik ada hak untuk batalkan perjanjian jual beli dan forfeit duit deposit 10% pembeli.
Lagi sakit. Hati-hati.
#6 Bila Pembeli Terima Kunci
Dalam booking form tu juga sebut bila pembeli akan terima kunci rumah. Kunci rumah ni lazimnya akan diberi setelah bayaran penuh harga rumah dah diselesaikan.Pembeli kena bersedia dari awal kerana ada satu tempoh yang mana pembeli dah mula bayar installment rumah tapi kunci belum diterima.
Ini kerana bank biasanya akan buat bayaran dua kali kepada pemilik:
Bayaran pertama bank pembeli akan jelaskan baki hutang dengan bank pemilik, jika pemilik masih mempunyai pinjaman. Masa ni pembeli dah mula bayar installment (partial). Kunci masih belum boleh diperoleh kerana bayaran masih belum penuh. Lihat poin seterusnya.
Bayaran kedua dibuat oleh bank pembeli kepada pemilik untuk bahagian keuntungan mereka. Ketika ini bayaran penuh dah dibuat & pembeli kemudian akan terima kunci.
Jarak daripada bayaran pertama & kedua tu boleh jadi sebulan ke dua bulan. Maksudnya ada tempoh di mana pembeli bayar installment rumah selama 2 bulan sebelum terima kunci.
Tempoh ni juga boleh jadi lama kalau ada masalah atau melibatkan pinjaman kerajaan.
#7 Apa Akan Jadi Jika Pelanggaran Syarat Beli Rumah
Ada kemungkinan di mana pemilik dah setuju untuk jual rumah. Tapi setelah persetujuan dicapai dengan pembeli, pemilik kemudian batalkan jualan.Dalam kes begini, pembeli boleh menuntut balik booking fee yang dibayar. Pembeli juga ada hak untuk menuntut amaun ganti rugi daripada pemilik.
Ganti rugi ini bersamaan dengan jumlah booking fee yang sudah dibayar.
Jika pembatalan jual beli rumah dilakukan oleh pembeli pula, pemilik mempunyai hak untuk menuntut ganti rugi. Booking fee yang dibayar akan hangus.
#8 Apa Yang Tiada Dalam Booking Form
Dalam booking form / offer to purchase ni tak sebut tentang kos belian rumah. Sebagai pembeli, anda kena lantik peguam untuk buat kerja-kerja pindah milik ni.
Caj peguam ni sekitar 3-5% daripada harga belian rumah (termasuk duti setem). Jadi bersiap sedia daripada awal.
Pernah berlaku pembeli tidak mahu menggunakan khidmat peguam. Semuanya mahu diuruskan sendiri. Dinasihatkan, tidak perlu sampai begitu.
Ini kerana kerja-kerja melibatkan guaman ini bukanlah kerja yang mudah. Banyak perkara perlu diuruskan dan ianya melibatkan banyak pihak dari pemaju, kepada pihak berkuasa, kemudian pembeli dan sebagainya, Kalau lambat, boleh jadi deposit hangus.
Jadi, adalah lebih elok hal-hal melibatkan guaman ini diserahkan sehaja kepada yang pakar.
Apa-apa pun, dalam beli rumah pastikan kalian faham segala terma yang terkandung dalam dokumen dan syarat beli rumah yang ditandatangan.
Semoga korang dapat manfaat dan menjadi pembeli yang lebih baik.
